雪那ノ回顧録、夢追い人どこへ行く、続

沖縄で家を建てる挑戦_その3 土地購入編

無謀にも一戸建て一軒家を手に入れようとする奮闘記

【家を建てる土地の条件】

実際に土地を購入したことが無かったので、とにかく要領がつかめない。専門用語やら資格やら資料やら書類やら。
500万の土地を購入する為に現金500万持っていって買えるかというと、NOである。

不動産情報で購入する場合
・不動産会社に仲介手数料
・登記費用
・固定資産税
土地代以外にもけっこうな額が必要になります。

特に仲介手数料はほとんどの不動産が上限いっぱい請求してくるので。
仲介手数料上限額計算式:
(売買価格(税抜)×3%+6万円※)×消費税1.08=仲介手数料上限額
650万の土地の場合 27.54万円
登記費用15万円程度
固定資産税の月割り+α
最低でも695万程必要になるわけです。

※普通、不動産はこの手数料を売り手と買い手の両方からとるそうです。
一般的に双方から手数料とるというのはおかしいので、けっこう問題になることが多いらしく、禁止の改正案も出てますが現時点で可決されてないです。

例えば、これをローンで購入する場合。
・融資手数料 21万
・印紙代 1万
・抵当権設定 10万
がかかるので、650万の土地を購入するために、最終的に728万円+利息の支払いが必要になり
650万全額ローンにしても、78万円は現金が必要になるということ。
これらの手数料もローンに含めると、金利が上がるのでやめたほうがいい。

◯◯手数料の多いこと。。。誰が儲かる仕組みなんでしょう。。。

僕の場合、幸運な事に、たまたま土地の地主が現地で草刈りをしていて、たまたま話しかけたら直接取り引きしてくれる事になり、たまたま知り合いの不動産が割安な手数料で引き受けてくれたので。。。

色々重なりかなりお得に購入する事ができたのは幸運でした。
↓たまたま草取りしていた地主さんと交渉中
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例えば、地主と直接話す機会に恵まれて、(元々知り合いだったり)直接取り引きしてくれるようであれば。
合意済み不動産取引の個人売買サポート
こんなサービスをしてくれる不動産会社もあるので、相談してみて下さい。
ちなみに、僕もこの大西ハウジングにお願いしました。

手数料は片方からしか取らないので、その分価格交渉できるかもしれません。
売り手もお得、買い手もお得、不動産も広告や交渉が不要なのでお得
関係者全員が幸せになるサービスです。

家を建てるときは、カツカツで借りるより、頭金に余裕を持っておいたほうが良いということを、この後も何度も思い知らされます。

自分の為より、子供の為の方が頑張れた件。
人間も動物なんだね。。。

沖縄で家を建てる挑戦_その2 融資編

消費税が10%になる前に!!!

大変でした。住宅ローン。色々検討し、審査しされ、相談しました。
ざっくりと。。。。

まず、今回住宅にかかる費用をざっくりと見積もると。
土地650
建物2400
太陽光600
合計3650万円

まず、最初に太陽光の設置をハウジングメーカーに依頼しない場合、建築後に設置となるため住宅ローンの範囲から外れてしまい含めることができないという点を知らず、だいぶ審査落ちしました。

今は金利が安いので、その中でもなるべく安く借りたいところ

【変動or固定】
安心の固定か、やすさ狙いの変動か、答えの出ない戦いなので、どちらがお得かは払い終わってみないとわからないので。
この場合、月々の支払い負担と残高を考えると。

全額変動が我が家にとって一番メリットがあったので、変動金利を選択しました。
・今後しばらく金利が著しく上がるほど景気が良くなる気がしない。
・景気が良くなれば、給料も上がるので、そこまで怖くない。
・仮に景気が上向きになり金利が上がったとしても、その時までに返済済みには金利の変動が影響しないので、とりあえず今安いうちに返済を開始する。
・何より、変動の金利じゃないと月々の返済額がちょっと厳しい。

【どの銀行にするか】
一番楽なのは、地元の地銀。手取り足取り色々動いてくれるので借りるのも楽、審査も担当者がつくので通りやすい。しかし金利は高め。いろいろ優遇されても1.2%程度。

ネット銀行は金利が安い。しかし、手間がすごくかかる。

しかし、借りるお金がが多いため、ここはネット銀行系を第一希望で考えてすすめました。
条件としては、つなぎ融資が可能な銀行
土地と建物と別で支払いなうえに、建物は分割で先払いしないといけないようなので、その方法をつなぎ融資やら分割融資やらそういった呼び方をするらしいです。(知らなかった)建築後に一括だと思っていたので思わぬ落とし穴。
何事も初めてなので、知らないことばかり。

1.楽天銀行
融資手数料が最安 324,000円
金利 0.527%

2.住信SBI
手数料 2.16%(約79万)
金利が最安 0.447%
つなぎは建物だけアプラス融資で可能な事を調べました。なので、住信になった場合土地代は自己資金を使う事が前提です。

3.イオン銀行
手数料 2.16%
金利 0.52%

4.ARUHI
手数料 1.08%
固定金利 0.9%-1.0%

5.地銀どこか
手数料 60万程度(保証料)
金利 1.2%程度

ARUHIは紹介頂いたので、一番最初に行き、予備審査してもらい恐らく問題なく希望金額借りられるとの返答をもらっておきました。

そして、希望1位の楽天銀行から審査通してみたのですが。。。

落ちる落ちる。
本審査に入った途端落とされてしまう。

どうやら、変動金利というのは、銀行側がリスク金利というものを決め、所得の割合で支払能力を算出し、上回らないと問答無用で貸してくれないようです。

しかも金利は審査してからじゃないとわからないんですって。
色々な条件で優遇されるけど、最大優遇されるかは分からないんですって。
そんなの知らなかったので、最大優遇金利でしか考えてなかったです。

最終的に、イオン銀行で条件付きで良い返答を頂けたので、店舗へ行ってきました。
ちなみに、イオン銀行が決まった後で、みずほ銀行も紹介頂いたので審査したのですが。。。ダメでした。

【イオン銀行】
・つなぎ融資が必要な場合は原則店舗契約が必要(ネットで完結はできない)
・土地は土地ローン、建物は建物ローンと別になる。(審査は一緒にするが、返済は別)
・太陽光はダメ(別途太陽光ローンの設定あり)

そして、貸せる上限が3050万円迄。

用意した自己資金と、借りれる額と実際にかかる想定の金額を比較すると。。。
かなり微妙でちょっと足りない感じ。
ここ以下の融資元になると、どうしても月々返済のウェイトが大きくなるので、、、
イオン銀行で決めました。

実際には最大優遇してくれたので、0.55%
これにかなりオトクながん特約0.1%だけ上乗せで
0.65%が当初の金利に決定しました。
ガン保障特約付住宅ローン
このがん特約、他社だと0.2%の特約と同等以上の内容で、支払い金額も月々計算すると数百円なのでとってもお得でした。

・イオンでのお買い物が5年間常時5%OFF
めいいっぱい使うと200万以上お得になるそうです。(そんなに買わない・・・・)

イオンの店舗が近くにあるとお得ですね。

沖縄で家を建てる挑戦_その1

沖縄に来て18年になります。

いろいろありまして。。。

家が欲しくなりました。


選択肢として
1.新築戸建て
2.中古戸建て
3.新築マンション
4.中古マンション

さて、、、現実問題として、今の現状での最適解は。

【戸建てorマンション】
現状で騒音などで苦情を貰っていることがそもそもの出発点になっているので、集合住宅は肌に合わないというか。階下の人に気を使う生活はしたくないと考えたので。この場合、【戸建て】が選択肢として残る。

【新築or中古】
新しいものが好き、ピカピカじゃないと嫌だ、他人が使ったものは嫌だ、等々のこだわりが無いので、この場合安い【中古】が有力な選択肢になる。

実は、ここで1年以上探して見つからなかったので、結局【新築】することになったのですが、その理由

・中古物件が異様に少ない。
・競売もほとんど出てこない。
・地価が上昇していて、高立地はとにかく高い。
・これらの理由からそもそも中古市場が非常に割高。
・条件にあう物件がまずみつからない。あっても高すぎる。
・結局の所、建築方法に妥協すれば新築と値段に大差がない。

1年以上探し続けての結論です。
マイナス金利で借りやすいこの時期に欲しい人が少ない弾を奪い合うので、相対的に値段が上がってる感じです。

【借地or所有】
ずーっと賃貸だったので、借地はいやだなと。賃貸の一番考えてしまう部分。「払い続けても他人のもの。」例えば家賃で5万の10年住むと、600万円を払うことに、これがローンならその部屋の600万分は自分のものだけれど、賃貸だとそうならない。
安いマンションでも買っとけば良かったなーと思うこと多々あります。
まぁ、、、当時はそんなに長期間ここに住むかもしれないなんて、全く考えてなかったので。来年の事すら適当になんとなくで生きてたので、人ってそんなもん??

なので、土地も購入し所有状態で家を建てたい思いが強いです。

【条件】
どうせ自分の家ならば、希望の条件を上げてみよう。
・土地が広いこと
 友達呼んで、庭でバーベキューなどしたい、家庭菜園もやりたい
・部屋4LDK以上
 寝室、客間、子供部屋、仕事部屋が必須でそれ以外でリビング・ダイニング
・小便器欲しい
 やっぱり洋便器に小便すると跳ねるので、可能なら小便器があったほうがいい
・住宅街じゃないほうがよい
 隣が近すぎると、BBQの煙とか気を使うし、DIYで日曜大工の音も気を使うので
・北部じゃないほうがよい
 仕事の関係上、あまり北だと、、、、
・コンクリートがよい
 沖縄の木造は相当金かけないと、台風やら塩やらで耐久が著しく悪くなるので、やっぱり頑丈なコンクリートの家がよい

ざっくりこの程度の条件で、どれだけ安くできるのか。
そもそも建つのか?

家を建てるの初めてなので、ローン通すのがこんなに面倒だなんて知らなかった・・・・

orzつづく



水耕栽培日記_004_葉の先がなんか縮れる・・・

自作ユニットでの葉の成長が良すぎて、ユーイングの方を自作に置き換えようか悩みます・・・

覚書ルールとここまでの収支
・微収穫1人前30円
・通常サラダにできる程度50円
・大収穫サラダ大盛り80円

電気代
・1日35円(2ユニット合計)計算

ユニット代金
・ユーイング 初期費用 14,485
・自作ユニット 初期費用 未計算

ここまでの収支計算
~2016年末までの71日間の収支
初期投資 ▲14,100円
収獲 +1110円+260円 1,370円
電気代 -583円-735円 1,318円 
合計 ▲13,988円

2017/1/1から日付再計上 1/4 4日目 収獲
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収穫後↓
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通常収獲 2人前 +100円

1/8 8日目 収獲
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収穫後↓
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自作ユニットの様子 収獲タイミングを交互に合わせるのが難しいです。
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通常収獲 2人前 +100円

1/15 15日目 収獲
前回の後半にも出た症状なのですが、葉の先が枯れて固くなって丸まってしまってきている。
原因は何でしょう。調べながらやってますが、原因の特定ができずに居ます。
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収穫後↓
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自作ユニットの様子↓
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一気に成長しはじめて、そろそろ収獲可能なので、大きめの葉を収穫したら、凄い量になりました。
収穫後↓
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大収獲 +160円

1/16 収獲
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収穫後↓
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葉の先の縮れがひどくなってきて、成長速度が一気に下がりました。
症状はほぼ全ての株にでてしまっていて、収穫しても食べれる部分を切り取るのに時間がかかってしまってます。
自作ユニットの様子↓ すごい元気です。
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収穫後↓ 特大サイズの水菜とワサビリーフでボリュームが凄いです。
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大盛りサラダ 2人前 +160円

1/19 収獲 
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収穫後↓
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自作ユニット収獲
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収穫後↓
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大盛りサラダ2人前 +160円 収穫量が増えてこのくらいの量がデフォになってきてます。

1/21 21日目 収獲
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収穫後↓
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自作ユニット収獲
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収穫後↓
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大盛りサラダ 2人前 +160円

1/23 23日目 収獲 葉先の枯れでこちらはあまり食べれません・・・
液肥を変えたので少し復活してきてますが。相変わらずある程度伸びると縮れます。
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収穫後
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自作ユニット収獲 葉が大きくなって、枠からはみでてます。
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収穫後↓
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けっこうなボリューム収獲しました。
大皿2人前 大収穫 +160円

1/28 28日目 収獲 縮れ具合がダメそうな株を撤去
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収穫後
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自作ユニット
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収穫後↓
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大盛りサラダ 2人前 +160円

今月はここまで 収支計算します。
2017年1月の収支計算
電気代 35円×31日=1,085円
収獲 +1,160円

電気代が相当増えたので、収支を+にするのがけっこう厳しいですね。
さて、、どうしたものか。

ここまで102日間の収支
初期投資 ▲14,100円
収獲 1,370円+1,160円=2,530円
電気代 -1,283円-1,085円=2,368円
合計 ▲13,938円

先は長いです・・・・

水耕栽培日記_003_自作水耕栽培ユニット

自作ユニットすげぇ。。。
これでユニットが2つになったので、植え付けと収獲のタイミングをずらせば、食べたい時に常に収獲可能になる?はず??

覚書ルール
・微収穫1人前30円
・通常サラダにできる程度50円
・大収穫サラダ大盛り80円

電気代
・30日350円計算 (11.66円/日)

ユニット代金
・ユーイング 初期費用 14,485

ここまでの収支計算
・初期費用 14,485
・電気代 45日 525円
・合計 15,010円

収獲合計 +910円
差し引き ▲14,100円


12/6 47日目
収穫前
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収穫後↓
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通常サラダ2人前 +100円

12/9 49日目
収穫前↓
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収穫後↓
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通常サラダ2人前 +100円
だんだん詰まってきて苦しい感じ

12/10 
自作ユニットの最後の部品がまだ届きませんが。
それ以外のパーツが届いているので、テスト稼働します。

ユーイングの方もそろそろ終わりなので、新しい種まき
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ここから自作ユニットの電気代も加算していくことにします。
LED照明45W 11時間 30日560円
ポンプ 7W 24時間 30日140円
合計700円/30日 23.33円/日

ユーイングGreenFarm UH-A01E と合わせて
切りよく 35円/日

ここまで50日の収支
初期投資 ▲14,100円
収獲 +910円+200円 合計 +1110円
電気代 -525円-58円 合計 ▲583円
合計 ▲13,513円

ここから2ユニット分の収支になります。

12/11 最後の収獲と新しい苗を定植 1日目
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最後の大収穫 2人前 +160円

根の様子 綺麗な白の水耕栽培独特な根
けっこうパンパンに張ってました。
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種まきで出た苗を定植します。
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自作の水耕栽培ユニットもテスト稼働中。
最後の栽培ポットが届かないので、植え付けができません。。。
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外観 上が栽培槽 下がリザーブタンク
リザーブタンクのホースの部分が水位計。
透明ホースなので藻の心配がありますが。見た目この方がカッコイイかなと理由だけでこのパーツ選択です。
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12/13 3日目 食べるものが何もないので寂しいです。
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12/18 8日目 気温が低いせいか、前回より成長速度が若干遅め、まびきました。
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自作ユニットの最後の栽培ポットが届いたので、こちらも種まき
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12/21 11日目 だんだん成長してきました。
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12/23 13日目 この辺から一気に成長が早くなります。
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自作ユニット ちゃんとできるか期待半分不安半分
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12/30 20日目 2回目の植え付け初収獲
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収穫後↓
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自作ユニット こちらは様子だけ ちょっとずつ伸びてきてます
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通常サラダ 2人前 +100円
あの程度でもけっこうボリュームあります。
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ここまでで2016年は終わり。

とりあえず、収支計算
電気代 20日×35円 ▲700円
収獲 +260円
収支合計 ▲440円

やはり収獲が続かないと赤字になります。。。。

ここまで70日の収支
初期投資 ▲14,100円
収獲 +1110円+260円 1,370円
電気代 -583円-700円 1,283円 
合計 ▲13,953円

自作ユニットの制作費用はまだ計算してません。。。

続く