雪那ノ回顧録、夢追い人どこへ行く、続

沖縄で家を建てる挑戦_その8 地鎮祭について

様式儀式的な事が一切合切ワカラナイけど、人生で何度もやるようなもんじゃないから、イチイチ調べて、準備して、それはそれでけっこう面倒くさい。

着工に先立って、地鎮祭をしました。

最近は、執り行わないという選択をする方もそこそこの割合でいるそうな。

特に、どこかの宗派に属しているわけではない上に、寺にも神社にも縁遠く、初詣すらお祭り気分で暇だったら行こうか程度の我が家ですが。

自分達の為という訳ではなく、工事する方々の安全祈願の意味を考え執り行う事にしました。
平屋とはいえ、重機も入り、足場も組まれ、気を抜くと怪我をする、工事現場ってそんなもんです。

大成ホームの営業の方が色々親切に手配してくれたので大助かり。
一番簡易だけれど、失礼な程ではなく、形式に煩くなく、なるべく安価で執り行ってくれる方。
費用にして「3万円」これは玉串料というそうな。

だいたい相場の安い方なので、まぁこんなもんでしょう。
大成ホームの方が一通り事前準備をしてくれたので、こちらは果物やら野菜やらお菓子と酒を持っていくだけ。

滞りなく進行し、塩も撒き、これで着工の準備は万端です。

現場監督の方とも挨拶でき、主な関係者の方と挨拶できたので、それだけでも開いた意味があるかなー。
IMG_1695s.jpg

ようやく実感が湧きそうな予感



沖縄で家を建てる挑戦_その7 岩石ゴロゴロで費用圧迫

常に想定外。

予定額をちょっと超える・・・


住宅ローンで銀行借り入れと自分で用意できた自己資金。
それに完成までに追加で用意できる資金、ここから予算を出して、建築していくのですが。

我が家の場合。

銀行借り入れ3050万(変動金利だとこれが目一杯だそうで)
自己資金 950万
予定資金 130万
合計 4130万
これが限界予算になりました。

土地で 650万
建物で 2400万
太陽光で 630万
合計 3680万
これが見積もり額でした。

予算が見積もりの112%あるので、ギリギリ足りるかなと考えていたのですが。。。
予算と見積もりの差額が450万

住宅ローンを借りるときの手数料
これがかなり馬鹿にならない金額に。。。
この手数料は現金で用意する必要がある為、自己資金がここで削られる事になるのね。
厳密には手数料も含めて全額借りるって方法もとれるが、金利があがってしまうため、やめたほうが良い。
沖縄で家を建てる挑戦_その2 融資編
でも書いたけれど、具体的な数字として実際に借りたイオン銀行の場合
土地と建物の融資がそれぞれ個別契約となるので、ちょっと複雑になるのだが。

土地から
手数料 21.6万
印紙代 1万
抵当権設定費用 9.3万
登録免許税 6.4万
不動産仲介手数料 21万
購入費用とは別で合計 59.3万円 必要になる。
これは、土地の費用(借りる額)が高ければ高いほど増える感じ。
※登録免許税や抵当権設置費用辺りはかわらいのかな。

建物
こちらは、つなぎ融資も利用したので。。。
つなぎ融資 手数料 10.8万
つなぎ融資1回目 利息 14万
つなぎ融資2回目 利息 10万
つなぎ印紙代 2万
手数料 51.8万 (2.16%)
印紙代 2万
登録免許税 9.6万
抵当設定費用 8万
建築費用とは別で 108.2万円

なので、この時点で現金で
167.5万円が必要になる。。。ナンテコッタイ。。。
住宅ローンで借りる金額の5.5%が借りる前に現金で必要

現地に見に行く為に、車を購入。ここは色々我慢し一番安くコスパ重視で。軽自動車74万円。
こればかりは土地柄無いと始まらないので必要経費
HP450-74=376万

まぁ、、、現金での余裕はあるので、これくらいの打撃では。。。
雪那は銀行から
「手数料のフルコンボ」を食らう。
167.5万円
HP450-167.5=208.5万

そんなこんなでどうにか着工
雪那は予定外の攻撃を食らう。
「土地が草だらけ、下水道の土管などもあるのでそれの撤去、基礎工事に入る前に重機で整地する費用」
16万円になりまs。
HP208.5-16=192.5万

地鎮祭をやります!!!こだわらないので安いもので。工事の安全祈願を込めて
3万円
HP192.5-3=189.5万

そんなこんなで、基礎の為に穴を掘る。。。。
基礎工事
奥にチラッとある岩見えますか?

これが、問題の岩石。
岩盤じゃないですね。岩です。
この辺りは分譲する時にちょっと盛土して平らにしたようなんですが。
その時に地固めの意味も込めてこんな岩を敷いたらしいです。
基礎の下にあると便利だろうということだったらしい(40年以上前)
現在は余計なお世話で全部掘り返して処分するひつようがあるので。。。
敷地内に積んで置けるような場所があればよかったんですが。
あいにくそんな敷地形状じゃなかったので。

出る出る。全部の場所からまんべんなく出土しまして。
基礎工事岩
このままだと運べないので、重機で割り処分することに。
色々しらべて売れないかとか、引取りしてくれる所ないだろうか。。。

どうやら、処分の費用というよりは、処分する場所まで運ぶ人件費のほうが大きいようで。
それが砕石用の重機と重機を動かす人件費と合算されまして。
最終的に73万円かかりました。
(整地代とか、こんな処分代は建築費用にはいってないのかなーとか考えましたが。入ってないそうです)

多いと見るか、少ないと見るか、妥当と見るか。。。
しかし、地味に効いてくるこの費用。。。
HP189.5-73=116.5万

ここにきて、崖条例やらウッドデッキの拡張やら間取りの変更やらの追加費用のまとめが出たので。
確認すると、建築費用に145万追加が出ています。
145.....

最初の建築費用でちょっと余裕があったのですが。
この145を合算すると銀行融資が降りてもちょっと足りない。。。
数値的には30万足りない。。。つまり現金で残しておかないといけない額
HP116.5-30=86.5万円

さて、次は電気周りの打ち合わせ。標準では一部屋2箇所のコンセントやら、冷蔵庫用やら、外構に1箇所やら。
最低限必要な個数は用意されているものの。
仕事の関係上やら利便性の関係でどうしてもコンセントは多めに追加しておかないと、新築なのに延長コードまみれになってしまうので。必要な箇所に追加追加追加。。。
外回りの水栓も最低2箇所は必要だよと、周りのアドバイスも取り入れながら。。。
追加費用でました。32万
HP86.5-32=54.5万円

キッチンですが。
システムキッチンは綺麗で便利ですが。各ユニットごとの交換ができたほうが、今後の為に良いということで業務用のステンレスシンクを入れることに、費用的にはどっこいなんですが。施主支給ということで別計算。
色々みつもりして、かなり値下げしてもらって。30万円
HP54.5-30=24.5万

まだ、作業台分入っていないのに。。。
予定していたエアコン。今の時期(12月)が安いから。。。買っておきたいが。
合計4台(リビング、寝室、子供部屋、客間)、1台(リビング)はでかいの(9.0Kw)つけないと足りないので。
色々みつもりして値切って、無理言って40万
HP24.5-40=-15.5万

ここで雪那は力尽きました。。。。

果たして住むことができるのか?

沖縄で家を建てる挑戦_その6 崖条例

崖な家って憧れます。
アイアンマンのあの家のような。。。
img_0.jpg
現実ではこれはCGらしいですが。
こんな家に住んでみたいなー。
現実では潮風がすごそう。。
海沿いってそんなにいいものじゃぁない(沖縄の場合)と思うことが多いかもしれない。
錆とか、塩とか、湿気とか、台風とか。。。

今回の土地は、接道と反対側が石積みの崖となってるんですが。

バッチリがけ条例にひっかかってました。

角度が30度以上で、構造計算なんかされていないただの石積みなので。。。

「建物を建てる際は、擁壁から(擁壁の高さ×1.5m)の距離を離して建てて下さい」

高さが4.5mあったので、崖の下から6.75m離さないとダメだそうです。
全体的に駐車場側に建物が寄るので、駐車場がかなり狭く・・・

擁壁立てればいいそうです。
正確にはだしてませんが、必要な壁作るのに約600万程かかるそうな。
または、アンカーを深めに打ち込んで、基礎の支柱を崖の下(断面を30度の勾配よりも下まで)パイルを入れればいいそうですが。
費用が1本50万以上かかるそうな。(結局擁壁と値段かわらない)

今回、崖から離して家を建て、崖側を少し削って平らにしたんですが。
この石積みに木が鬱蒼と生えていて、、、さてどうしたものか。。

十分物置作れるスペース確保できたので、風呂からの眺望諦めて(わざわざ大きな窓いれたんだけど)作業小屋でも作ろうか。。。
倉庫建作業部屋でコンテナでも置こうか。
柵も作ってないので、柵を作ったほうが良いのか。

落ちそうなのが約2名いるからなぁ、、、

まぁ。。。。そのうち絶対に登るよね。間違いない。
やるなって言って聞くような奴らじゃないし。
どうせやるから叱っても仕方ないし。
柵付けてもどうにかして乗り越えるからねー。
男の子ってそんなもんでしょー。

しかし、この崖、何かいい使いみち無いものか。。。




沖縄で家を建てる挑戦_その5 間取り編

考えれば考える程にドツボに嵌まるっていく様なこの感じ。。。

希望を上げればキリがない間取り。

最初から間取りが決まっている物件は、自分の生活スタイルを間取りに合わせ、どうにかやりくりできるものですが。

自分の生活スタイルから自由に決めていいよって言われると実際。。。

すごく困ります。

・主寝室
8畳もあればいいかなー。ウォークインクローゼットも欲しいなー。

・子供部屋
2人いるので、最低2部屋。でもこの後子供が増えない可能性が0ではない。不確定要素No1
6畳以下だと狭すぎて寝床と机を置くのが辛いレベル。上質な学習空間には6畳は必要かと、合計12畳

・客間
今のアパートで来客対応ができない一番の理由。客間がない事。これは最低限クリアしたい課題。遠方出身だと、泊まり前提の来客が多いし、今後もそうなっていくはず。
寝るだけなので、2人ギリギリ寝れる広さ4.5畳程度。

・仕事スペース
自分の仕事をする場所。スタッフもいるので、ある程度の広さが欲しい。他で借りるより安いし、何より家事と並行する以上、家の隣か自宅内が理想の場所なので。
机4台の広さを確保、最低6畳程度。

・フリースペース
部屋にハンモックを吊るしたい、子供が小さい時はブランコなど。天井からロープを下げて運動したい。などなど

・トイレに小便器
現時点で男3人なので、スペースが許すなら、是非ともほしい所。やっぱり洋便器に小便するよりは、小便器にしたほうが遥かにしやすく、掃除も楽。

・納戸
いわゆる、パントリー。古い言い方では食品庫。というのも立地の関係でスーパーまで遠いのと、面倒くさがりまとめ買いが好きなので、保管して置ける場所が欲しいのです。
同様の理由で、冷凍庫スペース、広くなくて良いので、冷蔵庫の隣に冷凍庫を置けるだけのスペースの確保を。

・あとは、リビング、ダイニング、キッチン。
広いリビングに憧れるので、広ければ広いほどいいけど、、、値段もその分上がっていくと。
広いキッチンは理想です。その分お値段が。。。
広いダイニングが希望です。以下同文

【2階建て、3階建てor平屋】
まず建坪、今回の土地が133坪。駐車場で30坪使っても100坪。
土地条件
東側:接道、道挟んでの2階建て
西側:崖、さらに細路地挟んで崖、その上が農地(太陽光置かれてる)
南側:接道の関係で、隣接での建築は不可
北側:建築予定なしで狭い土地。
今はいいけど、将来的には、階段は絶対に面倒くさい。
建築コスト
2階建ての方が建て坪単価は高いけど、床面積単価にすると安い。
これらの条件と予算の関係で、
40坪平屋
以内におさまるように間取りを考える。
しかも、四角形でおさまるように。

廊下は通路のみの利用で面積を使うので可能な限り排除する。
ウォークスルーの脱衣所が欲しい(妻希望)
子供部屋は将来的に2つにできれば良い。
客間は使わないときは開放し、リビングの一部の様に使えたほうが良い。

最初の案。
希望間取りv01
不動産の友人のダメ出し
・玄関から入ってすぐキッチンというのは、見栄えが良くない。
・収納がない
・脱衣所がない

第二案
希望間取り
問題点
・子供部屋が区切ると長方形すぎる
・デッドスペースになりそうな部分は極力削られているのでいいのでは。

これをベースに設計にはいったのですが。。。
崖が想定よりも高く、このままだと全体に道路側になるため駐車場が十分確保できない等々の理由により、家を長方形に修正しました。※これが各部の使い勝手がよくなる結果になりました。

最終案
20180412_横長案v4
・各パーツを少し移動し、玄関を南側へ
・無駄に広くしたウッドデッキ
・区切るとちょうどよい形になる子供部屋
・玄関から入ってすぐがダイニング(直でキッチンを回避)
・勝手口
・土間つながりの玄関収納
・客間を小上がりで2辺を引戸にすることで、使わない時はリビングダイニングからの共有スペースで活用できる
・ダイニングに壁面収納クローゼット
・駐車は諦めて縦列に。(実際は軽サイズなら縦に入りそう。)
・門壁を辞め、袖壁を大きめにとり、リビング側の目隠しに(そこまで意味があるかは。。。)


仕事スペースを部屋にしなかった理由。
・育児しながらの仕事になるので、小さい頃は常に目の届く位置に居たかった。
・小学校に行くようになれば、どうせ家にいるのは自分とスタッフだけになるので、特に部屋に籠もる必要も無い予定
・仕事場を外にするようになれば、このスペースもリビングと共有にできる。

最終図案を元に施工会社が出してきた間取り図
20181205_実施図面
壁構造なので、最低限必要な壁量を確保しつつ、案に近づけた感じ。
※これが出てくるまでに3回程やりなおし、、、間取り出しているのに、見当違いなものばかり出してくるので、最終的にトレースさせて図面にしてもらいました。。。コピー機で指定倍率で拡大すればすぐにできるでしょーが、、、

とはいえ、やはりプロ。細部がシェイプアップされ、より現実的な間取りに。
各部屋にしっかいり収納がビルトインされているのが素敵。

諦めた点
・広い納戸
・広めの家事スペース
・客間が若干狭く

間取りを作ってみて、実際にこの施工図で工事が進んでますが・・・今更ながら思うこと
・壁が少なすぎたー。
収納は壁につけるのですが、壁が少なすぎて収納用途に使える壁がほとんどないので、困りそう。本とか・・・
とはいえ、限られた予算とそこから算出される建坪では、廊下に回せる面積が余りなかったので、これはもうトレードオフということで納得するしか無いね。

工事が進むと色々、追加費用が。。。。
最初に想定していた追加費用以上の費用が。。。。

つづく・・・乙

沖縄で家を建てる挑戦_その4 建築法の検討

次に建てるなら、ホームシアターとか作りたいなー。。。

建てる前から次の妄想!!!

数箇所ハウジングメーカーやら設計事務所やら回ってみましたが。
・2020年の東京オリンピック需要
・消費税増税前の駆け込み需要
・マイナス金利政策による低金利
これらの影響で
・建築材の高騰
・職人の不足

でとにかく値上がりしてしまっているようです。

【家の構造】
・木造・・・いわゆる木を主な材料にして建てる方法、一般的な日本家屋ですね
・RC造・・・コンクリート使う方法ですね。
・鉄骨造・・・鉄骨を使って組んでいく方法、ビルなど。
・レンガ造・・・北欧風なレンガで建てる家

鉄骨とレンガは置いといて、この場合、木造orRC造の選択になるのですが。

・台風時の横風+潮風
・高温多湿
・雨が多い

この条件なので、耐久性能の高いコンクリート造にしました。
コンクリートで作る工法にも種類があり。

・柱で囲むラーメン構造
費用高め、柱が構造支柱になるので壁の自由度が高い。
・壁で囲む壁式構造
費用は安め、壁が構造支柱になるので柱なし、四隅が広く取れる。

全てコンクリート流し込みで作ると費用が坪単価80万程いってしまうようで。
今回建てるのは平屋ということもあり、構造上の耐久に差異は無いということで、僕が選択したのが

沖縄で最近一般的になってきた工法らしいです。上記の中間のような工法。
支柱はコンクリートで形成し、足りない部分をコンクリートブロックと鉄筋で支える工法
補強コンクリートブロック壁式というそうです。

柱は細いが流し込みで作り、梁を出し支えるので、壁の自由度は高め。但し、間口が広すぎる場合は支えるための構造壁が屋内に入り込む事がある。

これだと、坪単価を半額くらいに抑える事ができるよう。
実際の坪単価を計算してみると58万円。
基礎工事や外構まで含めてなので、まずまず良い価格

・宜野湾のTVCMでもおなじみエンジョイホーム国吉さんの場合
浦添の沖縄大手大成ホーム
西原の設計事務所MCEコーポレーション

で見積もりだしてもらったんですが、MCEは色々相談のってもらってますが、値段が合わず(ブロック工法は工法の性質上、ヒビの可能性が高くなり、個人事務所だと保証やクレームが大変なので、あまりやりたくないそうです)。
エンジョイホームは、追加のオプションにいちいち難色を見せることと、今案件抱えすぎていて納期がかなり遅くなる(どうやら外注も高いところからやっているようで、安い案件は比較的後回しのようです)
一番自由な意見を聞いてくれそうな大成ホームで建てることにしました。

家を建てるならと以前から考えていた「実現したいこと」を前向きに検討してくれる姿勢が素敵でした。

夢や理想を語ればキリが無いですが。
土地の広さや場所、金額的な面で今回実現できそうな事

・リビング横のフリースペースでハンモックやブランコを吊るしたい
これは、何かの雑誌でみた気がする。
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・広いウッドデッキ
・仕事部屋(仕事スペース)
・業務用のキッチン
・男用小便器

これらを組み込んでの設計を依頼しました。
設計倶楽部というフリーソフトで間取りをつくったんですが。これが面白くて。
何度も何度も書き直して、できたのがこちら
希望間取りv01
そして、細部を変更して修正したのがこちら
希望間取り
この間取りを元に作ってもらったのがこちら
20180303_平面間取り
正方形なのは理由があり、四角形だと安いそうです。
型枠が簡単になるので、複雑に凹ませたり斜めの壁などがあると高くなるそうです。
あと、同じ壁の長さで面積最大にするには正方形かなと。

しかしまだ、この時は気がついていなかったんですよ。
この土地の最大の落とし穴を。。。


次回、間取り編へつづく